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讓“老有所養”落到地上——《養老服務設施用地指導意見》解讀
 
來源: 民政部門戶網站  時間:2014-05-13 08:58 
 
  為貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發〔2013〕35號),國土資源部日前下發《養老服務設施用地指導意見》(以下簡稱“《意見》”),在用地范圍、土地用途和年期、供地計劃、供地政策、鼓勵租賃供地、分類用地監管、鼓勵盤活存量用地、利用集體建設用地等方面分別作出了規定,從土地政策上大力支持養老服務業發展。 

  用地范圍:

  商業性設施和商品住宅用地不得納入其中 

  從前期調研掌握的情況看,各地對養老用地的界定不夠統一,不少地區將其與養老產業用地混為一談。既有將老年酒店、賓館、老年會所、商業、俱樂部等商業性設施占地列入養老用地的,也有將老年人旅游休閑度假服務區用地列入的,還有將部分老年人居住的商品住宅用地也視為養老用地的。 

  因此,有必要規范引導養老服務設施用地適用范圍,不能將其隨意擴大化,老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施和商品性住宅用地納入其中是不合適的,只有與老年人生活直接相關、專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用的土地,方可確定為養老服務設施用地。 

  土地用途和最高年期:

  養老服務設施用地登記為醫衛慈善用地,出讓最高年限50年 

  《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)中沒有“養老服務設施用地”名稱,只在一級類“公共管理與公共服務用地”下有“醫衛慈善用地”和“公共設施用地”二級類;國土資源部發布的《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定,非營利性社會福利設施用地中包括老年人社會福利設施用地,與養老服務設施用地有關。 

  經充分論證,《意見》明確:規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地,可布局和安排養老服務設施用地,其他用地只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。養老服務設施用地以出讓方式供應的,建設用地使用權出讓年限最高按50年確定。在辦理供地手續和土地登記時,養老服務設施用地的土地用途應確定為醫衛慈善用地。 

  土地供應方式:

  根據營利性與否以不同方式供地,鼓勵租賃供地 

  依據營利性、非營利性的性質差異,養老服務設施用地可分別采取租賃、出讓等有償方式和劃撥方式供地。經養老主管部門認定的非營利性養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。營利性養老用地應以租賃、出讓等有償方式供地。為降低營利性養老服務機構建設成本,各地可制定養老服務設施用地出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準,鼓勵以租賃方式供地。 

  以招標、拍賣或掛牌方式供應養老服務設施用地時,不得設置要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的,可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件,但不得將養老服務機構的資格或資信等級等作為出讓條件。

  社區配建:

  新建城區和居?。ㄐ。┣垂娑ㄅ浣?,可分宗的應先分割再供地 

  國發〔2013〕35號文件明確要求,凡新建城區和新建居?。ㄐ。┣?,要按標準要求配建養老服務設施?!蹲》砍竅緗ㄉ璨康炔棵毆賾詡憂墾戲襠枋┕婊ㄉ韞ぷ韉耐ㄖ罰ńū輟?014〕23號)中對新建城區和居?。ㄐ。┣浣ㄑ戲襠枋┑娜司玫乇曜技骯磷試粗鞴懿棵偶喙苤霸鹱髁私徊矯魅?。 

  為此,《意見》對新建城區和居?。ㄐ。┣垂娑ㄅ浣ㄑ戲襠枋┳髁俗毆娑?,要求其在土地供應時按規定配建養老服務設施,依據規劃用途可以劃分為不同宗地的,應當先行分割成不同的宗地,再按宗地供應;不能分宗的,應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。 

  用地規??刂疲?

  原則上不超3公頃,集中配建醫衛設施的限定5公頃以下 

  在《意見》制定過程中,國土資源部利用土地市場監測監管系統對全國31個?。ㄇ?、市)涉及的養老用地供應情況進行了摸底梳理。分析結果顯示:2007年至2013年底,全國涉及養老的土地供應中,八成多在5公頃以下,3/4以上在3公頃以下。5公頃以上的養老用地多涉及養老示范區(基地)、養老公寓、(國際、高檔)養老社區(中心)、生態療養、休閑旅游度假養老項目、養老中心、養生養老(商住、住宅)等房地產開發或養老產業方面內容。 

  基于摸底和分析的結果,為防范以養老用地為名變相“圈地”、“囤地”,或改變土地用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發,《意見》規定,新建養老服務設施用地,依據規劃單獨辦理供地手續的,其宗地面積原則上控制在3公頃以下;有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的,不得超過5公頃。 

  用地監管:

  不得分割轉讓、轉租,改作住宅或商業開發的將被收回 

  國發〔2013〕35號文件明確要求,嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。在養老服務設施用地供應和利用環節,加強監管是關鍵。為了使土地支持政策落到實處,防范隨意改變用途、分割轉讓等方式處置養老服務設施用地行為的發生,《意見》從五個方面明確提出了監管措施,即在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂合同和租賃合同時,應當作出以下規定或者約定: 

  在核發劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時,應當規定或者約定建設用地使用權可以整體轉讓和轉租,但不得分割轉讓和轉租。 

  在核發劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時,應當規定或者約定不得改變規劃確定的土地用途;改變用途用于住宅、商業等房地產開發的,由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權。 

  在簽訂出讓合同和租賃合同時,應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權;在核發劃撥決定書時,應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權,設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。 

  對養老用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房,可參照公共租賃住房套型建筑面積標準,限定在40平方米以內。 

  向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過五年,期限屆滿,原承租人有優先承租權。 

  鼓勵盤活存量用地:

  空閑廠房、學校、社區用房從事非營利性養老服務,連續經營一年以上,土地性質可暫不變更、五年內年租可不增收 

  為鼓勵支持利用存量建設用地建設養老服務設施,《意見》從供地方式、地價(租金)等方面明確了支持政策。 

  一是對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設,涉及劃撥建設用地使用權出讓(租賃)或轉讓的,在原土地用途符合規劃的前提下,可不改變土地用途,允許補繳土地出讓金(租金),辦理協議出讓或租賃手續。 

  二是在符合規劃的前提下,在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的,可不增收土地價款;后續調整為營利性養老服務設施的,應補繳相應土地價款。 

  三是對企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用,興辦養老服務機構,經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務,且連續經營一年以上的,五年內可不增收土地年租金或土地收益差價,土地使用性質也可不作變更。 

  利用集體建設用地:

  民資的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以使用農民集體所有的土地 

  《土地管理法》第十條、第四十三條規定,興辦包括養老服務設施在內的鄉(鎮)村公益事業建設的,可以使用農民集體所有的土地。第六十一條對包括養老服務設施在內的鄉(鎮)村公益事業建設需要使用土地的情況,明確了土地的申請、審核、批準主體、程序、權限和條件。國發〔2013〕35號文件進一步明確,要“切實加強農村養老服務”,要求“依托行政村、較大自然村,充分利用農家大院等,建設日間照料中心、托老所、老年活動站等互助性養老服務設施”;“民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策,可以依法適用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地”。 

  依據上述法律政策,《意見》第九條規定:農村集體經濟組織可依法適用本集體所有土地,為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施;民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。(廖永林 何鳳山 雷愛先 黃 清)
 
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